1-8月，土地市場(chǎng)延續(xù)投資分化、聚焦核心城市的格局。TOP100房企拿地總額同比增長(zhǎng)28%，相比之前增速放緩，央國(guó)企仍是絕對(duì)主力，占比75%。綠城中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)領(lǐng)跑新增貨值榜，而中海地產(chǎn)同時(shí)位居權(quán)益拿地金額榜首位。
值得關(guān)注的是，政策推動(dòng)下的“調(diào)規(guī)”機(jī)制為市場(chǎng)注入了新的流動(dòng)性，多宗流拍地塊經(jīng)優(yōu)化后成功出讓。不過，土地市場(chǎng)的熱度仍集中在少數(shù)核心城市，而房企的精準(zhǔn)投資能力也成為未來競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。
百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比增長(zhǎng)28%
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額6056億元，同比增長(zhǎng)28%，增幅較1-7月縮窄6.3個(gè)百分點(diǎn)。8月單月土地市場(chǎng)熱度雖仍延續(xù)，但較7月有所下降。
從新增貨值（全口徑）來看，綠城中國(guó)、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)位列前三。其中綠城中國(guó)以1144億元居首，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)以996億元和923億元位居其后。從權(quán)益新增貨值來看，綠城中國(guó)同樣以985億元位居首位，中海地產(chǎn)和保利發(fā)展分列第二、三位。
數(shù)據(jù)來源/中指研究院
而從權(quán)益拿地金額看，中海地產(chǎn)與綠城中國(guó)均突破500億元，分別為542億元和527億元，保利發(fā)展以440億元位居第三。
今年以來，杭州、上海等核心城市住宅用地平均溢價(jià)率有所上升，頭部房企積極增儲(chǔ)，高度聚焦優(yōu)質(zhì)地塊。1-8月，TOP10企業(yè)拿地金額占TOP100拿地總金額的55.7%，TOP20的占比則為68.2%，較2024年全年分別提升14.4和13.3個(gè)百分點(diǎn)，頭部房企拿地集中度顯著提高。
此外，1-8月，在拿地金額TOP100企業(yè)中，75家為央國(guó)企，拿地金額占比達(dá)75.6%；其中，前十位中央國(guó)企占據(jù)了8席。部分民企亦加大投資，共22家入圍TOP100，較2024年全年增加11家。濱江集團(tuán)拿地金額進(jìn)入前十，邦泰集團(tuán)、大華集團(tuán)等躋身前二十。從區(qū)域分布上，浙江企業(yè)表現(xiàn)活躍，共9家上榜，包括濱江集團(tuán)、金帝控股、中天美好、興耀房產(chǎn)、偉星房產(chǎn)等；四川企業(yè)有3家入圍，包括邦泰集團(tuán)、成都萬華投資等。
房企布局策略各有側(cè)重，分城市看，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四城拿地金額均進(jìn)入所在城市前十；建發(fā)在杭州、北京、蘇州和成都四城入圍前十；濱江集團(tuán)聚焦杭州，位居該市拿地金額第一。
拿地銷售比方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-8月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.27，較7月末微降0.01。TOP10房企達(dá)0.39，中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)等顯著高于行業(yè)平均；其余梯隊(duì)房企在0.13-0.17之間，與頭部形成明顯差距。
數(shù)據(jù)來源/中指研究院
多宗流拍及收儲(chǔ)地塊“回爐”后出讓
8月，多宗流拍和收儲(chǔ)地塊通過“調(diào)規(guī)”實(shí)現(xiàn)再出讓。
其中，8月15日，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊競(jìng)拍，吸引了招商+華潤(rùn)聯(lián)合體、中海、建發(fā)，3家房企參與競(jìng)價(jià)，最終由招商蛇口+華潤(rùn)聯(lián)合體以86.40億元成交，溢價(jià)率34.81%，折合樓面地價(jià)約59586元/平方米，刷新深圳寶中住宅用地單價(jià)紀(jì)錄。該地塊原規(guī)劃含51%商業(yè)及酒店，4月流拍后調(diào)整為住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業(yè)配套。
早在2024年6月，自然資源部與國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，推出18條舉措，為調(diào)規(guī)提供政策依據(jù)，此后，“商改住”“降容”“退地再掛”案例在多地出現(xiàn)。
中指研究院分析師王建梓表示，“調(diào)規(guī)”主要通過降低容積率、商業(yè)比例及放寬計(jì)容規(guī)則等方式提升地塊價(jià)值。目前“調(diào)規(guī)再出讓”主要有兩類：一類為流拍地塊調(diào)規(guī)后重新上市，另一類為政府收儲(chǔ)地塊經(jīng)優(yōu)化后再入市?？紤]到政策要求“收回土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)”，預(yù)計(jì)多數(shù)收儲(chǔ)地塊將在未來幾年陸續(xù)出讓。
王建梓指出，土地調(diào)規(guī)既有助于緩解“商辦過剩、住宅錯(cuò)配”的結(jié)構(gòu)性問題，也可減輕房企資金壓力，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具有積極意義。
據(jù)悉，9月份，土地市場(chǎng)仍不乏熱點(diǎn)：上海第七批次5宗地塊即將出讓，總起始價(jià)98.67億元；北京擬推4宗涉宅用地，總起始價(jià)74.03億元，其中朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)地塊關(guān)注度較高，該地塊經(jīng)調(diào)規(guī)由混合公建用地轉(zhuǎn)為純住宅用地，起始價(jià)31億元，已于8月底轉(zhuǎn)正掛牌。
克而瑞分析認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)拿地更趨理性和謹(jǐn)慎，投資高度聚焦核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊。短期內(nèi)“寧缺毋濫”策略仍將延續(xù)，投資回暖仍取決于核心城市供地質(zhì)量與節(jié)奏。預(yù)計(jì)未來數(shù)月，在市場(chǎng)筑底背景下，房企拿地行為將更趨理性。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
制圖 師春雷
編輯 楊娟娟
校對(duì) 王心
