今年9月15日，《住房租賃條例》（下稱《條例》）將正式施行。作為我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)，《條例》受到廣泛關(guān)注，并由此引發(fā)有關(guān)“房東稅”話題的熱議。
《條例》明確，出租人應(yīng)當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。對此，有市場觀點認為，“備案”是在為“房東稅”鋪路，同時，“房東稅”來了會助推租金漲價。
對此，多名業(yè)內(nèi)專家及多地稅務(wù)部門紛紛回應(yīng)，出租房屋繳稅是早已存在的規(guī)定，并非因條例實施而新增稅種，并呼吁公眾不要被“帶節(jié)奏”。
“房東稅”要來了？業(yè)內(nèi)：備案≠征稅
《住房租賃條例》第八條提及，出租人應(yīng)當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。第二十七條還明確，出租人和承租人通過住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)辦理住房租賃合同備案。
同時，《條例》第三十條規(guī)定，縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當通過住房租賃管理服務(wù)平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計監(jiān)測等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計等部門建立信息共享機制。
隨著《住房租賃條例》實施日期臨近，“房東稅”來了的消息在社交平臺、租房社群中熱度攀升。有網(wǎng)友將條例中“備案”的要求與“新增稅種”直接關(guān)聯(lián)，有觀點認為備案和信息共享，意味著為全面開征“房東稅”鋪路，還有網(wǎng)友解讀“房東稅”開征后房東轉(zhuǎn)嫁成本到租客最終會引發(fā)租金上漲。
對此，以上海為例，新京報貝殼財經(jīng)記者致電12366納稅服務(wù)平臺，稅務(wù)熱線工作人員表示：“私房出租的稅收政策沒有變化，房東有納稅義務(wù)，《條例》出臺后并未額外增加新的稅種?！?/p>
同時，多地稅務(wù)部門也對此進行了澄清。微信公眾號“成都稅務(wù)”文章顯示，出租房屋相應(yīng)的稅費政策，是實施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因《條例》出臺而調(diào)整，更沒有新增“房東稅”。
上海交大住房和城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學院教授陳杰表示，租賃合同備案是完善租賃住房市場監(jiān)管的必要手段。租賃合同備案的出發(fā)點主要是公平公正保障租賃雙方的合法權(quán)益，同時助力政府及時了解租賃住房市場總體態(tài)勢、最新動態(tài)和進行風險防控?？陀^來說，全面合同備案為強化相關(guān)稅收征管提供了更好的技術(shù)條件和更充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
但即使這樣，合同備案本身不能直接等同于強制征稅，兩者之間可以說不存在必然關(guān)系。強制征稅需要相關(guān)立法作為依據(jù)，不是以合同備案為依據(jù)，合同備案本身并不會直接成為征稅依據(jù)。目前也沒有看到有稅務(wù)部門宣稱，會主動從合同備案信息發(fā)起追稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進進一步解釋稱：“此次條例出臺，本身并不涉及稅費政策的調(diào)整。條例出臺，最初的出發(fā)點是解決2018-2019年長租公寓爆雷事件。最近兩年在房地產(chǎn)風險有效化解情況下，立足于房地產(chǎn)發(fā)展新模式和租購并舉的工作要求，在立法方面積極推進和落實有效保障。條例中沒有提及稅費內(nèi)容，亦無新增稅費考慮。條例發(fā)布前后，有關(guān)稅費政策保持不變，房東等無需多慮?！?/p>
按照現(xiàn)行政策，房東需繳稅多少？
按照既有政策，房東出租房屋本就理應(yīng)繳稅，那具體的稅費標準是怎樣的，是否會給房東帶來較大負擔？
個人住宅出租繳稅主要包括增值稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅等，其中，月租10萬以下免征增值稅，但是，具體到各個城市有“優(yōu)惠”后的綜合征收率。
以上海為例，上述上海稅務(wù)熱線工作人員表示，個人出租房屋，月租金收入在10萬元以下的，按照2.5%的綜合稅率征收；月租金超過10萬元的，綜合稅率約為4%。
同樣，在北京，個人出租住房同樣有明確的稅費標準，月租金收入不超過10萬元的，綜合征收率為2.5%。廣州、深圳等地也均有類似的綜合稅率政策，通過“綜合征收”的方式簡化稅費計算。
此外，更多城市也出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策。以成都為例，個人出租住房且在成都住房租賃交易服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案的，按照0%的稅率綜合征收。個人出租住房未在成都住房租賃交易服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；減按2%征收房產(chǎn)稅；月租金10萬元以內(nèi)的，免征增值稅，超過10萬元的，減按1.5%征收增值稅；減按10%征收個人所得稅。整體上看，房東的綜合稅負遠低于網(wǎng)絡(luò)傳言的“20%-30%”。而對于租客來說，憑備案合同還可享受每月800-1500元的個人所得稅專項附加扣除。
按照北京、上海綜合稅率2.5%的征收比例，以4000元月租金收入為例，需繳納稅費約為100元，并非傳言中10%、20%的高征稅比例。
實際上，既然房東出租房屋一直都需征稅，但在實際操作中，很多房東對此仍比較陌生。嚴躍進表示：“房屋納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)。房東出租房屋，屬于經(jīng)營行為，從稅法角度看已產(chǎn)生了應(yīng)稅行為。但實踐過程中為什么很少出現(xiàn)房東去交稅？就在于租賃合同更多是房東和租客私人之間簽約的，合同金額不大，與企業(yè)簽約合同的經(jīng)營行為有較大區(qū)別。所以在實踐中很少出現(xiàn)房東出租房屋然后去交稅的情況。”
“如果某個租客問房東索要房票（如工作單位允許其報銷），那么房東需要在稅務(wù)有關(guān)APP上開票，此時就需要交稅，主要包括個稅和房產(chǎn)稅。其稅率為綜合稅率，即2.5%?！眹儡S進補充表示。
《條例》出臺有助規(guī)范住房租賃市場
即將施行的《條例》對房屋出租的各方包括出租、承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)的行為都進行了規(guī)范，還明確強化監(jiān)督管理、嚴格責任追究。
對于《條例》出臺，嚴躍進表示：“合同備案的目的不是要征稅。合同納入備案，主要是為了規(guī)范租賃交易和確保合同有備可查。即便租賃平臺和多部門聯(lián)網(wǎng)，也主要涉及與公安系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，目的是從流動人員的管理角度優(yōu)化居住證的辦理。租客有了備案合同，其辦理居住證和提取公積金用于租房等也更為便利?！?/p>
除稅費規(guī)范外，《條例》在多方面實現(xiàn)重大突破。在保護租客權(quán)益方面，如《條例》第十條明確，除住房租賃合同約定的情形外，出租人無正當理由不得扣減押金。
同時，《條例》指出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。此外，《條例》也首次明令禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，違者最高罰款10萬元。
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 潘亦純
編輯 楊娟娟
校對 楊利
