今年首月土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”,為全年土地市場(chǎng)行情奠定了良好的基礎(chǔ)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2025年1月份,百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1210.7億元,同比增長(zhǎng)41.4%,相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。其原因在于土地供應(yīng)品質(zhì)持續(xù)提升,北京、深圳、上海等一線城市土地成交均較為活躍,且有多宗高總價(jià)地塊成交,這些地塊多由頭部央國(guó)企摘得。


在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),需求端預(yù)期改善加上更多高端新房項(xiàng)目熱銷(xiāo),有望推動(dòng)2025年繼續(xù)迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊的成交,并帶動(dòng)房企投資端信心回升。


百?gòu)?qiáng)房企1月拿地總額約1211億元


事實(shí)上,自2024年10月份以來(lái),核心城市土拍市場(chǎng)持續(xù)保持活躍度。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2025年1月,TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元,同比增長(zhǎng)41.4%,相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。


圖/中指研究院


對(duì)此,中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,2025年1月份,北京、深圳、上海等一線城市土地成交均較為活躍,住宅和商辦用地的土地出讓金同比增長(zhǎng)超10%,且有多宗高總價(jià)地塊成交,這些地塊多由頭部央國(guó)企摘得,由此帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比轉(zhuǎn)正。


另?yè)?jù)克而瑞分析認(rèn)為,從2025年1月份房企投資情況來(lái)看,在供應(yīng)端持續(xù)提升質(zhì)量、降低規(guī)模的舉措下,北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市已經(jīng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”,頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中的競(jìng)爭(zhēng)激烈。尤其是地塊價(jià)格不再設(shè)置上限后,出現(xiàn)多宗成交溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊,由此帶動(dòng)1月份土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率走高至7.4%,較去年12月增加3.4個(gè)百分點(diǎn)。


事實(shí)上,1月土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖態(tài)勢(shì)顯著。比如,杭州湖墅單元和北干西單元地塊、深圳龍城街道地塊溢價(jià)率均超60%。


其中,2025年1月24日,在經(jīng)過(guò)220輪報(bào)價(jià)后,濱江集團(tuán)以54.56億元競(jìng)得湖墅單元GS0201-R21-05地塊,樓面價(jià)64834元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)71.25%,刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價(jià),也使得杭州地價(jià)挺進(jìn)6萬(wàn)元/平方米時(shí)代。整體來(lái)看,2025年1月份杭州涉宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到45.3%,其中有6宗地塊溢價(jià)率超過(guò)25%。


而2025年1月24日,上海迎來(lái)新年首場(chǎng)土拍,位于松江洞涇的地塊一經(jīng)推出,立刻吸引4家競(jìng)買(mǎi)人激烈角逐,經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià),由保利發(fā)展以總價(jià)20.52億元、溢價(jià)率27.93%摘得。值得一提的是,該地塊并非傳統(tǒng)意義上的高流速穩(wěn)妥地塊,這足以說(shuō)明土拍市場(chǎng)的火熱,也一定程度上反映了房企對(duì)后期市場(chǎng)的信心。


在北京2025年首場(chǎng)土拍中,經(jīng)過(guò)近170輪報(bào)價(jià),華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體以91.52億元的價(jià)格摘得海淀朱房0029地塊,溢價(jià)率17.33%。同在1月2日,經(jīng)過(guò)247輪報(bào)價(jià)后,建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的總價(jià)競(jìng)得北京海淀朱房0030地塊,溢價(jià)率25.04%。朱房“雙子星”地塊給2025年北京土地市場(chǎng)帶來(lái)了“開(kāi)門(mén)紅”。


優(yōu)質(zhì)地塊備戰(zhàn)節(jié)后土地市場(chǎng)


從2025年1月份房企新增貨值來(lái)看,招商蛇口、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)位列前三。1月份,招商蛇口以179億元新增貨值占據(jù)榜單第一,華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)分別以169億元、130億元的新增貨值位列第二、第三。


圖/中指研究院


需要關(guān)注到的是,2025年初,為了吸引房企投資拿地,各地在調(diào)整土地出讓規(guī)則的同時(shí)也在提升土地的品質(zhì)。春節(jié)后,北京、上海均有熱點(diǎn)地塊將要出讓。


2月5日,北京市規(guī)自委網(wǎng)站預(yù)申請(qǐng)一欄上架了海淀區(qū)樹(shù)村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目HD00-0705-0035-1地塊R2二類(lèi)居住用地。該地塊土地面積3.97萬(wàn)平方米,交易起始價(jià)58.64億元。海淀樹(shù)村地塊是開(kāi)年以來(lái)關(guān)注度最高的地塊。該地塊在北五環(huán)外、北京體育大學(xué)對(duì)面,周邊有2條地鐵線,出行便利。周邊有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),整個(gè)地塊的位置和配套十分優(yōu)越,在推出前就被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的明星地塊。


與此同時(shí),“上海土地交易市場(chǎng)”官網(wǎng)顯示,上海2025年第一批次浦東、虹口、松江、奉賢4幅住宅地塊將于2月20日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交易。屆時(shí),新一輪的土地儲(chǔ)備之戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕。對(duì)此,上海市規(guī)劃資源局資源利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年,上海宅地出讓的啟動(dòng)時(shí)間大大提前,將采用“小步快跑”節(jié)奏,增加供地頻次。此外,上海還將進(jìn)一步調(diào)度優(yōu)質(zhì)商品住宅用地供應(yīng),有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,以高品質(zhì)好房子強(qiáng)化逆周期穿越,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。


值得關(guān)注的是,業(yè)內(nèi)人士指出,杭州土地掛牌也將維持在高頻供應(yīng)的狀態(tài),近半年以來(lái),杭州普遍涉宅用地月均出讓頻次在2-3場(chǎng)的水平;預(yù)計(jì)2月杭州土地出讓多達(dá)4場(chǎng),目前已有14宗地塊排隊(duì)出讓。


專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地加速落地


值得關(guān)注的是,2025年,專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地加速落地。1月10日,財(cái)政部在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列主題新聞發(fā)布會(huì)介紹,在2025年新增發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債額度內(nèi),地方可根據(jù)需要,統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房者兩個(gè)方面的專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目。


與此同時(shí),1月份,浙江金華婺城區(qū)、金東區(qū)等地先后發(fā)布運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的公告。公告指出,本次主要優(yōu)先收回收購(gòu)因企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。


對(duì)此,中指研究院研究主管王琳表示,2025年,預(yù)期收儲(chǔ)存量土地將加速。允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意義重大,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量閑置土地可能因此得到盤(pán)活,推動(dòng)企業(yè)開(kāi)發(fā)鏈條由此重啟,也將促進(jìn)企業(yè)重新進(jìn)入土拍市場(chǎng)。


在克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱看來(lái),政策明確地方債可以用于土地儲(chǔ)備和閑置土地收儲(chǔ),將在實(shí)質(zhì)上加快行業(yè)去庫(kù)存步伐,并減輕投資端的資金壓力。2024年10月份以來(lái)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)轉(zhuǎn)好,需求端預(yù)期改善再加上更多高端新房項(xiàng)目熱銷(xiāo),有望推動(dòng)2025年繼續(xù)迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交,并帶動(dòng)投資端信心回升。不過(guò),銷(xiāo)售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間,預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資將維持謹(jǐn)慎、分化的趨勢(shì)。


新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利