“大浪淘沙始見金”，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，哪些房企依然能為股東創(chuàng)造價(jià)值回報(bào)？
隨著中報(bào)季結(jié)束，各大房企均披露了上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)以2025年上半年房企銷售額排行榜（參照中指研究院公布名單）為基礎(chǔ)，選取排名前30家的上市房企，推出《2025年上半年上市房企歸母凈利潤(rùn)排行榜》。
那么，誰(shuí)是今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的“利潤(rùn)之王”？有哪些房企實(shí)現(xiàn)了正向盈利？哪些房企持續(xù)虧損呢？
誰(shuí)在盈利？
華潤(rùn)置地靠“收租”成為“利潤(rùn)王”
今年上半年，歸母凈利潤(rùn)排行榜前三的是華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中海地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為118.8億元、102億元和85.99億元。
其中，華潤(rùn)置地依然穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”的寶座，其上半年歸母凈利潤(rùn)為118.8億元，同比增長(zhǎng)16.21%，按此計(jì)算，其日賺利潤(rùn)超6000萬(wàn)元。華潤(rùn)置地之所以能蟬聯(lián)“利潤(rùn)王”，與其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相關(guān)。
回顧華潤(rùn)置地今年上半年業(yè)績(jī)可以發(fā)現(xiàn)，占總營(yíng)業(yè)額僅21.7%的經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了60.2%的核心凈利潤(rùn)，達(dá)60.2億元；而開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)僅帶來(lái)39.8億元核心凈利潤(rùn)，同比減少23.8%。
這些經(jīng)常性業(yè)務(wù)包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，像“收租”一樣，不受單次房產(chǎn)銷售的影響。也就是說(shuō)，華潤(rùn)置地六成以上的利潤(rùn)已經(jīng)不是來(lái)源于賣房，而是“收租”。
排名第二的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，上半年歸母凈利潤(rùn)錄得102億元，主要得益于其境外債務(wù)重組的非現(xiàn)金收益支撐，但如若剔除債務(wù)重組收益的影響，報(bào)告期內(nèi)仍然錄得虧損。
曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)目前排位第三名，其上半年歸母凈利潤(rùn)85.99億元，同比減少16.62%。
而今年上半年的“銷冠”保利發(fā)展，同期的歸母凈利潤(rùn)27.11億元，同比減少63.47%，僅排名第5位。
值得關(guān)注的是，今年上半年，龍湖集團(tuán)和濱江集團(tuán)這兩家民營(yíng)房企的歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)突出，分別為32.16億元和18.53億元。其中，龍湖集團(tuán)上半年的歸母凈利潤(rùn)超過(guò)了保利發(fā)展，暫時(shí)排名第4位；而濱江集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)取得58.87%的大幅增長(zhǎng)，前進(jìn)到了第6位。
在銷售額排名前10的房企中，招商蛇口、中國(guó)金茂的歸母凈利潤(rùn)分別為14.48億元和10.9億元，同比增長(zhǎng)2.18%和7.93%。
上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、城建發(fā)展、大悅城控股實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。除了遠(yuǎn)洋集團(tuán)由于債務(wù)重組的原因外，城建發(fā)展和大悅城控股依靠自身經(jīng)營(yíng)改善提升了盈利水平。其中，城建發(fā)展歸母凈利潤(rùn)為6.08億元，同比大幅上升541.85%；大悅城控股歸母凈利潤(rùn)為1.09億元，同比大幅增長(zhǎng)129.87%。
誰(shuí)在下滑？
計(jì)提資產(chǎn)減值拖累綠城、華發(fā)利潤(rùn)
在歸母凈利潤(rùn)為正的房企中，部分房企比如保利發(fā)展、綠城中國(guó)、華發(fā)股份的歸母凈利潤(rùn)下滑幅度超過(guò)了50%。
對(duì)于利潤(rùn)大幅下滑的原因，保利發(fā)展表示，報(bào)告期內(nèi)，因房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，公司營(yíng)業(yè)總收入同比下降；受行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利能力下降，相關(guān)利潤(rùn)指標(biāo)相應(yīng)同比下降。
在中指研究院銷售額排行榜中位居第二名的綠城中國(guó)，上半年歸母凈利潤(rùn)僅2.1億元，同比降幅高達(dá)89.74%，呈現(xiàn)出規(guī)模與利潤(rùn)不匹配的情況。
對(duì)于盈利下滑，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)也解釋稱：“一是交付節(jié)奏不均，上半年交付面積同比下滑22.7%，直接導(dǎo)致收入減少，但若以全年維度看，2025年收入規(guī)模預(yù)計(jì)與2024年基本持平。二是庫(kù)存去化策略影響，為加快庫(kù)存周轉(zhuǎn)，公司上半年采取價(jià)格折讓措施，計(jì)提資產(chǎn)減值損失19.38億元，其中存貨減值17.17億元、應(yīng)收賬款信用減值2.16億元，這一減值金額較2024年同期增加10.7%，進(jìn)一步拉低凈利潤(rùn)?！?/p>
而對(duì)于華發(fā)股份而言，其上半年歸母凈利潤(rùn)為1.72億元，同比下降86.41%。利潤(rùn)下滑的原因之一也是計(jì)提了資產(chǎn)減值損失14.36億元。
誰(shuí)在虧損？
“碧萬(wàn)融”等房企仍陷調(diào)整漩渦
今年上半年，虧損最多的是碧桂園，歸母凈利潤(rùn)虧損190.8億元。相較于去年同期128億元的虧損，碧桂園的虧損數(shù)額越來(lái)越大。
而上半年境內(nèi)外債務(wù)重組獲得突破性進(jìn)展的融創(chuàng)中國(guó)，雖然虧損收窄，但歸母凈利潤(rùn)依然虧損了128.1億元。
與此同時(shí)，萬(wàn)科的虧損數(shù)額也在增大，上半年其歸屬母公司凈虧損119.5億元，較去年同期虧損額增加21.5億元。
除上述三家虧損超百億元的房企外，還有世茂集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠地控股、華僑城、首開股份、金隅集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)、中交房地產(chǎn)錄得虧損。其中，綠地控股的歸母凈利潤(rùn)下滑最為嚴(yán)重，其上半年錄得歸母凈利潤(rùn)虧損35.06億元，同比下降1772.4%。綠地控股在中報(bào)中稱，由于房地產(chǎn)、基建行業(yè)持續(xù)低迷，導(dǎo)致公司歸母凈利潤(rùn)大幅下降。
綜合多家房企歸母凈利潤(rùn)下滑甚至虧損的主要原因，一是銷售結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的下降導(dǎo)致營(yíng)收、利潤(rùn)下滑；二是各企業(yè)根據(jù)自身情況計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“從整體來(lái)看，房企的經(jīng)營(yíng)狀況比去年同期有所改善，但是，企業(yè)明顯還沒有恢復(fù)到正常的經(jīng)營(yíng)水平，也說(shuō)明當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境并未得到實(shí)質(zhì)性、根本性的轉(zhuǎn)變。尤其是龍頭企業(yè)的凈利潤(rùn)下滑一方面和市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)，另外一方面也和其布局二三線城市有關(guān)。目前，除了一線城市正在復(fù)蘇外，二三四線城市的樓市尚未恢復(fù)?！?br/>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
制圖 盧子雄
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
