上市物企上半年成績(jī)單正式出爐。據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，除新城悅服務(wù)、瑞森生活服務(wù)中報(bào)延期外，63家上市物企2025年中期業(yè)績(jī)已全部發(fā)布。整體來看，上市物企規(guī)模擴(kuò)張速度放緩，行業(yè)進(jìn)一步分化。

從在管面積來看，碧桂園服務(wù)在管面積最高，為10.63億平方米，堪稱“規(guī)模之王”；從合約面積看，保利物業(yè)排名第一，合約面積達(dá)9.96億平方米；而營(yíng)業(yè)收入居榜首的是碧桂園服務(wù)，達(dá)231.85億元；凈利潤(rùn)居首位的企業(yè)為華潤(rùn)萬象生活，高達(dá)20.68億元，成為最會(huì)“賺錢”的物企。

重點(diǎn)指標(biāo)排名居首的

上市物企一覽

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者根據(jù)公開信息整理。

關(guān)鍵詞：在管面積

整體增速下滑，碧桂園服務(wù)穩(wěn)坐“規(guī)模之王”

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，披露在管面積的53家上市物企總在管面積約77.9億平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，增速較去年同期下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)。

從在管面積來看，排名前三的為碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和恒大物業(yè)，在管面積分別為10.63億平方米、8.34億平方米、5.96億平方米。

圖/中指研究院

從合約面積來看，在披露相關(guān)數(shù)據(jù)企業(yè)中，合約面積最高的是保利物業(yè)，達(dá)9.96億平方米，雅生活服務(wù)以6.92億平方米位居第二。與此同時(shí)，在管面積和合約面積增速最快的均為蘇新服務(wù)，其增速分別達(dá)到62.81%和57.20%。

值得關(guān)注的是，2025年至今，物企主動(dòng)退出項(xiàng)目管理的情況呈現(xiàn)常態(tài)化。包括中海物業(yè)、濱江服務(wù)、龍湖物業(yè)、金科服務(wù)在內(nèi)的品牌物企都在持續(xù)承壓下主動(dòng)放棄部分在管項(xiàng)目。其中，中海物業(yè)退盤面積達(dá)到2680萬平方米，永升服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等企業(yè)退出項(xiàng)目也超過千萬平方米。

克而瑞董事長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，綜合各物業(yè)企業(yè)退出的原因來看，主要還是在成本上升、收繳率下降及增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力等多重壓力下，企業(yè)持續(xù)對(duì)低質(zhì)低效項(xiàng)目進(jìn)行汰換。

從市場(chǎng)拓展來看，盡管企業(yè)加大了第三方項(xiàng)目拓展力度，但受持續(xù)退出項(xiàng)目影響，2025年上半年第三方在管面積占比有所下滑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，在披露完整數(shù)據(jù)的29家上市物企中，來自獨(dú)立第三方的在管面積占比約為65.0%，較去年同期下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)收

基礎(chǔ)服務(wù)仍占“大頭”，濱江服務(wù)增速最快

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，從營(yíng)業(yè)收入來看，2025年上半年，63家上市物企營(yíng)收總額增長(zhǎng)至1487.9億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速較去年同期下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)。

在41家連續(xù)披露數(shù)據(jù)的企業(yè)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比分別為72.4%、10.6%和4.3%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比較去年同期提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，主業(yè)地位進(jìn)一步凸顯；社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)占比則分別下降0.7個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

在營(yíng)業(yè)收入排名中，碧桂園服務(wù)以231.85億元繼續(xù)保持行業(yè)首位，萬物云以181.37億元位列第二，頭部企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，碧桂園服務(wù)營(yíng)收凈增21.39億元，為增量最高企業(yè)。

此外，各物企之間營(yíng)收分化顯著。據(jù)中物智庫數(shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)、萬物云、綠城服務(wù)等9家企業(yè)營(yíng)收超50億元，合計(jì)達(dá)968.35億元，占總體的65.07%；而包括雅生活服務(wù)、魯商服務(wù)在內(nèi)的24家企業(yè)營(yíng)收出現(xiàn)下滑，合計(jì)減少21.65億元。

營(yíng)收增速方面，上半年，上市物企整體平均增速為4.31%，濱江服務(wù)以22.70%的增速領(lǐng)先。14家企業(yè)實(shí)現(xiàn)10%以上增長(zhǎng)，其中6家為央國(guó)企（京城佳業(yè)、招商積余、金融街物業(yè)、金茂服務(wù)、珠江股份和建發(fā)服務(wù)），顯示國(guó)企背景企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下更具增長(zhǎng)穩(wěn)定性。

圖/中指研究院

關(guān)鍵詞：凈利潤(rùn)

整體表現(xiàn)有所修復(fù)，華潤(rùn)萬象生活最會(huì)賺錢

受外部環(huán)境持續(xù)影響，居民對(duì)物業(yè)費(fèi)降價(jià)訴求強(qiáng)烈，疊加人力成本持續(xù)上漲等因素，今年上半年，物企毛利和毛利率持續(xù)承壓。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，63家上市物企毛利潤(rùn)均值為4.6億元，同比下降2.0%。毛利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，降至19.4%。

但是，隨著企業(yè)資產(chǎn)減值影響逐步減弱，2025年上半年，63家上市物企凈利潤(rùn)均值達(dá)1.7億元，同比增長(zhǎng)20%；凈利率同比提升1.0個(gè)百分點(diǎn)，升至7.2%。

中物智庫認(rèn)為，物管行業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20%的高增長(zhǎng)，但這主要是來自去年虧損今年修復(fù)的企業(yè)（如融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、雅生活）以及穩(wěn)健增長(zhǎng)的國(guó)企（如華潤(rùn)萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)）等。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，凈利潤(rùn)位居首位的企業(yè)為華潤(rùn)萬象生活，高達(dá)20.68億元；珠江股份凈利潤(rùn)增長(zhǎng)最快，增速為857.31%；凈利率最高的是祈福生活服務(wù)，達(dá)46.62%。

為何華潤(rùn)萬象生活能成為“利潤(rùn)王”？細(xì)究財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其賺錢多的背后還是源于商業(yè)賽道。上半年，華潤(rùn)萬象生活商業(yè)航道營(yíng)收增長(zhǎng)14.6%，毛利率高達(dá)66.1%，旗下在營(yíng)購物中心數(shù)量已經(jīng)達(dá)到125座。

圖/中指研究院

而在毛利率表現(xiàn)中，星盛商業(yè)以52.31%的毛利率位居行業(yè)首位，其次為祈福生活服務(wù)和華潤(rùn)萬象生活，分別為51.18%和37.13%。

“物管行業(yè)的毛利率下滑成普遍現(xiàn)象，僅星盛商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活等高毛利業(yè)態(tài)企業(yè)抵抗住該趨勢(shì)。”中物智庫總結(jié)指出：“2025年中期業(yè)績(jī)宣告物業(yè)管理行業(yè)正式告別高增長(zhǎng)時(shí)代，進(jìn)入一個(gè)以‘修復(fù)、分化、內(nèi)卷、價(jià)值挖掘’為特征的新階段?！?/p>

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 穆祥桐