7月23日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。為穩(wěn)定預(yù)期、化解風(fēng)險，《解釋》對“可以排除強制執(zhí)行”的商品房消費者權(quán)益作了細(xì)化、具體的規(guī)定，進(jìn)一步拓寬保護(hù)范圍。《解釋》自2025年7月24日起施行。

何謂執(zhí)行異議之訴？

想要弄清楚《解釋》對商品房消費者權(quán)益的保護(hù)，首先要知道什么是執(zhí)行異議之訴。

執(zhí)行異議之訴是針對法院強制執(zhí)行中發(fā)生的財產(chǎn)爭議提起的訴訟。最高法執(zhí)行局負(fù)責(zé)人介紹，執(zhí)行工作強調(diào)效率，為確保債權(quán)人的債權(quán)及時、全面實現(xiàn)，一般根據(jù)財產(chǎn)登記、占有情況采取查封措施，但是該財產(chǎn)實際上可能不屬于被執(zhí)行人可用來清償債務(wù)的財產(chǎn)，繼續(xù)執(zhí)行將損害案外人實體權(quán)利。

產(chǎn)生上述沖突的主要原因是，被執(zhí)行財產(chǎn)的實際權(quán)利人與名義權(quán)利人分離，即財產(chǎn)權(quán)利的“名實不符”。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，交易形式日趨復(fù)雜，權(quán)利主體的財產(chǎn)外觀也呈現(xiàn)出多元化，這些都是導(dǎo)致財產(chǎn)權(quán)利外觀與實際權(quán)利不能保持一致的重要原因，由此誘發(fā)相應(yīng)法律風(fēng)險。

以消費者購房為例，如果已經(jīng)簽訂書面買賣合同且支付了房款，但還沒有拿到房產(chǎn)證，此時房地產(chǎn)開發(fā)商因債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋被法院查封執(zhí)行，購房者就可以作為案外人提起執(zhí)行異議之訴，來主張自己的權(quán)利。

“排除強制執(zhí)行”不再限于家庭唯一住房

也就是說，本來債務(wù)糾紛案件與購房者沒有關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商的債權(quán)人拿到生效判決后，向法院申請強制執(zhí)行開發(fā)商的資產(chǎn)，被申請執(zhí)行的資產(chǎn)包含了購房者買的房子。因為此時購房者還沒有拿到房本。

購房者由此提起執(zhí)行異議之訴后，一邊是申請執(zhí)行開發(fā)商資產(chǎn)的債權(quán)人，其享有財產(chǎn)債權(quán)；一邊是買了房的消費者，其享有生存居住權(quán)，應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)誰的權(quán)益？法院需要就此審查，看看購房者的權(quán)益是否可以“排除強制執(zhí)行”。

1995年起，我國建立了期房預(yù)售制。2002年，最高法在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)中明確，消費者的利益屬于生存利益，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人的利益屬于經(jīng)營利益，應(yīng)當(dāng)退居其次，首次明確了商品房消費者權(quán)益可以對抗承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)人的抵押權(quán)。2023年，最高法發(fā)布關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)，重申上述原則精神。

對此，《解釋》第十一條作出了明確規(guī)定。同時符合下列條件，案外人以其系商品房消費者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持：

（一）查封前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價款交付人民法院執(zhí)行；

（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

這其中最大的變化體現(xiàn)在“滿足家庭居住生活需要”。以往，只有案涉房產(chǎn)是購房者的唯一房產(chǎn)時才能被認(rèn)定享有優(yōu)先保護(hù)權(quán)，即可以排除強制執(zhí)行。最高法民一庭負(fù)責(zé)人解釋，“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，可涵蓋改善型住房；而“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭為單位考察房屋的持有狀況。

除保護(hù)上述已得房屋的權(quán)益，《解釋》還對消費者從強制執(zhí)行中取回購房款予以保護(hù)。明確商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應(yīng)予支持。

法院判例已支持改善型住房、進(jìn)城務(wù)工再次購房的執(zhí)行異議之訴

當(dāng)天，最高法發(fā)布了涉財產(chǎn)權(quán)保護(hù)執(zhí)行異議之訴典型案例。其中兩起案例便體現(xiàn)司法解釋上述條款的精神，明確為改善居住環(huán)境購買第二套房產(chǎn)、在老家有房進(jìn)城務(wù)工后再購置房產(chǎn)，均可以排除執(zhí)行。

案情顯示，阜新某投資咨詢公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司等民間借貸糾紛一案，終審判決判令某房地產(chǎn)開發(fā)公司等連帶返還借款本金4200萬元及相應(yīng)利息。執(zhí)行法院根據(jù)當(dāng)事人申請于2021年作出執(zhí)行裁定，查封被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下包括案涉房屋在內(nèi)的房產(chǎn)。

案外人韓某平、王某系夫妻。2009年，韓某平與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議書約定：韓某平購買案涉房屋，面積為104.4平方米，價格為每平方米2650元，該住宅樓于2010年11月30日前竣工驗收交付使用。其后，韓某平向某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付購房款27.66萬元，某房地產(chǎn)開發(fā)公司向韓某平出具收款收據(jù)。因執(zhí)行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平、王某提出執(zhí)行異議，請求中止對案涉房屋的執(zhí)行拍賣。執(zhí)行法院以韓某平名下有其他用于居住的房屋等為由，裁定駁回了韓某平、王某的異議請求。韓某平、王某不服，提起執(zhí)行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執(zhí)行拍賣措施，并依法解除查封。一審判決駁回原告韓某平、王某的訴訟請求。韓某平、王某不服，提起上訴。

二審法院查明，韓某平名下現(xiàn)有一套用于居住的房屋，于2003年購買，面積為102.19平方米，沒有電梯，位置位于郊區(qū)。韓某平、王某購買的案涉房屋屬于某重點小學(xué)學(xué)區(qū)，系其為子女就讀重點小學(xué)而購買，房屋有電梯，位于城市中心，醫(yī)院和商業(yè)配套完善，也可以改善居住環(huán)境。

二審法院認(rèn)為，本案爭議焦點為韓某平、王某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。對于不違背“房住不炒”政策、符合剛性和改善型住房需求的情形，應(yīng)認(rèn)定屬于滿足生存權(quán)的合理消費范疇，都依法予以保護(hù)。

剛性和改善型住房的認(rèn)定，除了考慮住房面積，還可能涉及居住環(huán)境的提升。本案中，案涉房屋系學(xué)區(qū)房，韓某平、王某為孩子入學(xué)而購買，并實現(xiàn)了入學(xué)目的，符合剛性住房的需求。同時，案涉房屋是位于城市中心的電梯房，醫(yī)院和商業(yè)配套完善，與位于郊區(qū)且無電梯的原有住房相比較，亦符合改善型住房的需求，應(yīng)屬滿足生存權(quán)的合理消費范疇，其享有的民事權(quán)益足以排除金錢債權(quán)的強制執(zhí)行。二審判決不得執(zhí)行案涉房屋。

新京報記者 行海洋

編輯 白爽 校對 張彥君