一則晚間公告宣告了全國(guó)“地王”正式易主。
9月5日晚間，中海發(fā)布了一份收購(gòu)交易公告稱，其聯(lián)合招商蛇口與中旅投資（下稱“中海、招商、中旅聯(lián)合體”）競(jìng)得上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“新東安公司”）90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（下稱“新百安公司”）90%股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)為154.78億元。
公告披露，新東安公司與新百安公司此次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)由徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31兩宗地塊組成。而這兩宗地塊在此前協(xié)議出讓時(shí)的總金額高達(dá)439.5億元，曾一舉刷新全國(guó)涉宅用地出讓總價(jià)紀(jì)錄。
那么，此次中海、招商、中旅聯(lián)合體拿下上海徐匯區(qū)“巨無(wú)霸”地王，將如何改寫(xiě)上海樓市格局？
三巨頭聯(lián)手，“承債收購(gòu)”全國(guó)“地王”
2024年初，上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，即上海徐匯區(qū)東安片區(qū)舊城區(qū)改建正式啟動(dòng)。
進(jìn)入2025年之后，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目以協(xié)議方式陸續(xù)成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區(qū)C030301單元125-31、127b-23、127b-24，出讓總額約523.03億元。
今年5月27日，新百安公司以98.18億通過(guò)協(xié)議出讓拿下127b-24地塊，樓面價(jià)12.41萬(wàn)元/平方米；今年5月31日，新東安公司以341.35億通過(guò)協(xié)議出讓拿下125-31地塊，創(chuàng)下了全國(guó)土地出讓總價(jià)新紀(jì)錄，平均樓面價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米。而新百安公司和新東安公司的股東方均為上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（持股50%，下稱“徐匯城投”）和上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（持股50%）。
兩個(gè)月后的7月1日，上海公共資源交易中心發(fā)布公告，徐匯區(qū)東安新村兩宗協(xié)議出讓地塊的股權(quán)及債權(quán)將進(jìn)行捆綁轉(zhuǎn)讓，擬轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的正是新百安公司90%股權(quán)和新東安公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，也正是前述提及的徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31兩宗地塊。
按照此前協(xié)議價(jià)來(lái)看，這兩宗地塊總出讓價(jià)格為439.5億元，是妥妥的全國(guó)“地王”。
再看此次交易，根據(jù)中海發(fā)布的公告，其以73.41億元收購(gòu)新東安公司50.5%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、以8.12億元收購(gòu)新百安公司30.5%股權(quán)，合計(jì)投資81.53億元。而招商蛇口收購(gòu)新東安公司35%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、同時(shí)收購(gòu)新百安公司55%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；中旅投資則分別收購(gòu)新東安公司和新百安公司4.5%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。而徐匯城投則分別保留剩余10%的股權(quán)。
公告顯示，截至2025年6月30日，新東安公司、新百安公司的經(jīng)審核資產(chǎn)凈值分別約為50.91億元、25.82億元，估值則分別約為54.98億元、26.62億元，合計(jì)約81.6億元。而上海此次交易對(duì)價(jià)總額約154.78億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析：“中海、招商、中旅聯(lián)合體以154.78億元收購(gòu)徐匯濱江地王項(xiàng)目?jī)勺诘貕K90%股權(quán)，較原協(xié)議總價(jià)439.53億元大幅縮水，核心原因在于交易模式創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。此次采用‘承債收購(gòu)’模式，開(kāi)發(fā)商承接項(xiàng)目原有債務(wù)，待銷售后逐步償還銀行貸款，實(shí)質(zhì)是以未來(lái)現(xiàn)金流置換當(dāng)前資金壓力。例如，中海地產(chǎn)出資81.53億元獲得50.5%權(quán)益，招商蛇口出資65.52億元獲得35%權(quán)益，均包含債務(wù)承接部分，而非單純支付土地對(duì)價(jià)?！?/p>
地處黃金區(qū)位，周邊豪宅項(xiàng)目環(huán)伺
那么，此次中海、招商蛇口與中旅投資拿下的全國(guó)“地王”成色如何？
上述三家開(kāi)發(fā)商競(jìng)得的為徐匯區(qū)斜土社區(qū)C030301單元125-31、127b-24地塊，兩宗地塊被“捆綁”轉(zhuǎn)讓，總占地面積約13.41萬(wàn)平方米，總計(jì)容建筑面積約53.41萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途包括商品住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計(jì)等。
其中，127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，為普通商品房用地，建設(shè)用地面積3.02萬(wàn)平方米，容積率2.62，地上計(jì)容建筑面積7.91萬(wàn)平方米。而125-31地塊建設(shè)用地面積10.39萬(wàn)平方米，土地用途為住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計(jì)用地，容積率4.38，地上計(jì)容建筑面積45.51萬(wàn)平方米。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析稱：“該地塊屬徐匯區(qū)東安一、二片區(qū)重點(diǎn)舊改區(qū)域，未來(lái)擬規(guī)劃建設(shè)為集住宅、商業(yè)、辦公于一體的高品質(zhì)城市綜合功能區(qū)。地塊地處徐匯內(nèi)環(huán)稀缺地段，鄰近衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)和徐匯濱江等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，具備較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值和市場(chǎng)潛力?！?/p>
徐匯濱江更是豪宅扎堆兒的所在，其周邊豪宅項(xiàng)目均是“日光盤(pán)”。比如，今年3月28日，與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽(yù)府開(kāi)盤(pán)，首推312套房源當(dāng)日即清，實(shí)現(xiàn)銷售額47.68億元，均價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米。5月11日，綠城潮鳴東方項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出120套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，單日銷售金額69.88億元，均價(jià)約19.5萬(wàn)元/平方米。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從開(kāi)發(fā)前景看，該項(xiàng)目具備“核心地段+復(fù)合業(yè)態(tài)+強(qiáng)企背書(shū)”三重優(yōu)勢(shì)。地塊位于徐匯濱江黃金區(qū)位，毗鄰三甲醫(yī)院集群與地鐵4、7、12號(hào)線，規(guī)劃27.3萬(wàn)平方米住宅、7.7萬(wàn)平方米科研及5.5萬(wàn)平方米商業(yè)，將與西岸金融城形成“金融辦公在西岸、生活居住在東安”的互補(bǔ)格局。中海、招商、中旅、徐匯城投四家央國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，既能分散資金風(fēng)險(xiǎn)，又能整合中海的豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、招商的商辦運(yùn)營(yíng)能力及中旅的文旅資源，為項(xiàng)目注入高端居住、科創(chuàng)研發(fā)、商業(yè)消費(fèi)等多元價(jià)值，有望重塑上海頂豪市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出：“該地塊開(kāi)發(fā)前景已經(jīng)比較明晰，引進(jìn)了三家實(shí)力企業(yè)，放眼整個(gè)上海也是重量級(jí)別的存在。就商業(yè)部分來(lái)講，中旅下面有很多商業(yè)品牌，比如中旅免稅、中旅酒店，未來(lái)商業(yè)定位可能會(huì)區(qū)別于現(xiàn)有的港匯、美羅城等，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)，打造成獨(dú)具特色的商業(yè)消費(fèi)高地?！?/p>
或?qū)⒏膶?xiě)上海市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中海、招商、中旅聯(lián)合體吞下這宗全國(guó)“地王”，也或?qū)⒏膶?xiě)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。
憑借53.41萬(wàn)平方米的總計(jì)容建筑面積以及其中33.5萬(wàn)平方米的住宅部分，中海將成為徐匯濱江新的“地主”。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士粗略估算，中海、招商、中旅聯(lián)合體拿下的這兩宗地塊至少能有六七百億的貨值。
今年上半年，中海在上海的銷售額排名暫時(shí)落后，未進(jìn)入前三。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，在2025年上半年上海房企全口徑金額排行榜中，第一名為保利發(fā)展，金額為256.83億元；第二名為華潤(rùn)置地，金額為245.78億元；第三名為招商蛇口，金額為243.14億元。而中海地產(chǎn)暫時(shí)排名第七，金額為137.78億元。
而隨著中海、招商、中旅聯(lián)合體拿下如此大體量、高貨值的黃金地塊，中海、招商在上海市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力也將快速攀升。但是，如此大的體量和如此高的貨值，開(kāi)發(fā)成本也必將高攀，如何打造適銷的高端住宅產(chǎn)品，如何打造高品質(zhì)城市綜合功能區(qū)，這對(duì)于中海、招商、中旅來(lái)說(shuō)也是一次全面的考驗(yàn)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 趙琳
