新婚夫婦花800余萬元購置婚房，裝修時竟發(fā)現(xiàn)屋頂藏有火災(zāi)燒焦痕跡。近日，北京市東城區(qū)人民法院對該案判決，明確賣方王某因故意隱瞞房屋火災(zāi)史，違反《中華人民共和國民法典》誠信原則，賠償購房者20余萬元；中介公司因未盡審查義務(wù)退還服務(wù)費(fèi)2萬元。
800余萬元買婚房，裝修發(fā)現(xiàn)房屋曾發(fā)生火災(zāi)
新京報(bào)記者了解到，本案中，2023年11月，新婚的小趙夫婦通過中介，以800余萬元購買王某名下位于北京東城區(qū)的一處房屋作為婚房。裝修拆除吊頂時，小趙夫婦發(fā)現(xiàn)屋頂存在大面積燒焦痕跡，兩人多次與王某溝通，王某予以否認(rèn)，且拒絕解決，導(dǎo)致裝修工期延誤，案涉房屋空置多月。
隨后，經(jīng)消防部門核查，該房屋曾在2007年因空調(diào)短路引發(fā)火災(zāi)，過火面積達(dá)5平方米，且導(dǎo)致燃?xì)夤艿栏难b、保溫層空鼓等。小趙夫婦被迫額外支出5萬元對保溫層、燃?xì)夤艿?、水電線路進(jìn)行了改裝加固。
小趙夫婦認(rèn)為賣方故意隱瞞房屋重大瑕疵，中介公司未盡審查義務(wù)，起訴要求賠償房屋貶值損失、裝修空置損失、裝修損失、租金費(fèi)用等共計(jì)120萬余元。
庭審中，雙方圍繞“曾發(fā)生火災(zāi)的事實(shí)是否屬于買賣房屋過程中必須披露內(nèi)容”“損失范圍如何界定”展開激烈交鋒。
王某辯稱，火災(zāi)損失輕微且年代久遠(yuǎn)，合同中沒有約定該事項(xiàng)的披露義務(wù)；中介公司主張已履行帶客戶實(shí)地看房的義務(wù)，火災(zāi)痕跡被吊頂遮蓋無法發(fā)現(xiàn)，且兩者不屬于同一法律關(guān)系，不應(yīng)合并審理。
小趙夫婦則提交消防報(bào)告、裝修費(fèi)用票據(jù)、另行租房的租房合同等證據(jù)，證明火災(zāi)導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)受損、裝修成本增加、裝修工期延長、房屋價值貶損等直接和間接損失。
隱瞞火災(zāi)史違反法定告知義務(wù)，賣方被判賠20余萬元
北京市東城區(qū)人民法院審理認(rèn)為，房屋買賣作為家庭重大財(cái)產(chǎn)交易，賣方提供房屋準(zhǔn)確、完整、真實(shí)的信息是其應(yīng)盡的基本義務(wù)，同時買方只有在獲得充分、全面信息的基礎(chǔ)上才能做出是否購買的決策。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》誠信原則，出賣方對房屋重大瑕疵負(fù)有法定告知義務(wù)，即便合同未明確約定，涉案房屋曾發(fā)生火災(zāi)的事實(shí)仍屬影響交易決策的重要事實(shí)，即使未出現(xiàn)人員傷亡，火災(zāi)本身也將導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)、裝修裝飾等發(fā)生物理損壞，亦會對房屋使用價值和市場價值產(chǎn)生影響。
法院結(jié)合消防報(bào)告、房屋評估數(shù)據(jù)，根據(jù)火災(zāi)發(fā)生原因、過火面積、損害后果、房屋市場價值，綜合確定房屋貶值損失以及其他相關(guān)損失20余萬元。
對于中介責(zé)任，法院指出專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房屋背景核查機(jī)制。中介應(yīng)向賣方充分了解房屋相關(guān)信息并告知買方，針對火災(zāi)問題未有證據(jù)證實(shí)其工作人員曾對此進(jìn)行詢問了解，僅以“肉眼可見”為標(biāo)準(zhǔn)履行審查義務(wù)，其服務(wù)存在一定瑕疵，判決退還2萬元中介服務(wù)費(fèi)。
最后，案件雖然涉及房屋買賣合同與居間服務(wù)合同兩種法律關(guān)系，但基于同一事實(shí)源頭，兩者具有關(guān)聯(lián)性，法院為減輕當(dāng)事人訴累、提升司法效率，依法合并審理并作出裁決。
承辦法官徐靜指出，誠信原則貫穿《中華人民共和國民法典》始終，房屋出賣人隱瞞火災(zāi)史的行為，實(shí)質(zhì)是對社會誠信底線的突破。司法裁判在維護(hù)契約自由的同時，更需守護(hù)實(shí)質(zhì)公平。房屋買賣對于每個家庭來說均是重要的交易，是人們對美好生活的追求。本案中，賣方雖主張“合同無約定即可不告知”，發(fā)生過火災(zāi)的房屋，雖未對房屋本身構(gòu)成物質(zhì)性使用的障礙，但火災(zāi)造成的物理損害客觀存在，影響使用人的心理，進(jìn)而影響房屋的市場價值。
房屋交易具有“信息不對稱”特點(diǎn)，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，建立房屋背景調(diào)查規(guī)范流程。此次判決部分退還居間費(fèi)，既是對行業(yè)規(guī)范的警示，也是對消費(fèi)者權(quán)益的平衡保護(hù)。
新京報(bào)記者 吳夢真 編輯 劉倩 校對 翟永軍
