2025年樓市上半場(chǎng)收官，一場(chǎng)持續(xù)的分化大戲正在上演。從時(shí)間維度來看，一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，給行業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針，然而二季度邊際轉(zhuǎn)弱的趨勢(shì)又令人始料未及。從細(xì)分城市來看，一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，三四線城市總體仍回落。
新房：30城120-144平方米戶型成交占比首次達(dá)30%
聚焦新房市場(chǎng)來看，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長(zhǎng)，廣州、深圳同比增幅均超15%。二線城市中，杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤繼續(xù)延續(xù)較高熱度，新房成交保持平穩(wěn)，市場(chǎng)分化延續(xù)。同時(shí)，受供應(yīng)縮量影響，重點(diǎn)城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場(chǎng)繼續(xù)處于去庫(kù)存階段。
從新房成交特征來看，2025年以來，核心城市改善型項(xiàng)目入市節(jié)奏加快，帶動(dòng)改善性需求持續(xù)釋放，北京、上海、南京、成都等多個(gè)城市高總價(jià)項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好。從中指監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市來看，1-5月30城90-120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120-144平方米戶型成交整體占比首次達(dá)到30%，改善型樓盤占據(jù)新房市場(chǎng)主流。
二手房：成交活躍度較高，深圳增幅超30%
二手房市場(chǎng)方面，“以價(jià)換量”的特征依然明顯。今年上半年，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長(zhǎng)超30%，北京、上海、廣州同比增長(zhǎng)20%左右；成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長(zhǎng)均超10%。
不過，受季節(jié)性因素影響，5月以來二手房市場(chǎng)熱度有所轉(zhuǎn)弱，6月，一線城市中，上海二手房成交在高基數(shù)影響下，同比出現(xiàn)下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；二線城市中，成都、蘇州、廈門等核心城市成交仍同比增長(zhǎng)。
價(jià)格走勢(shì)：新房微漲、二手房持續(xù)下跌
價(jià)格走勢(shì)方面，新房和二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出完全不同的發(fā)展軌跡。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.60%，其中，1-2月二手房均價(jià)延續(xù)去年四季度修復(fù)態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，但3月以來環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大，6月百城二手住宅均價(jià)為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個(gè)月下跌。
與之形成鮮明對(duì)比的是，在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，上半年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.16%，漲幅較去年下半年收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)。
趨勢(shì)展望：延續(xù)分化，政策因素成關(guān)鍵變量
展望已經(jīng)到來的7月以及下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向成為眾人矚目的焦點(diǎn)。
克而瑞分析稱，7月供應(yīng)同比、環(huán)比齊降三成，重回年內(nèi)次低，一線城市中，北京“獨(dú)撐大局”，滬廣深集體縮量。二線城市中，超八成環(huán)比下滑；三四線城市供應(yīng)累計(jì)同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大?；?月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。
而從市場(chǎng)熱度來看，或?qū)⒏呶换芈洹?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年7月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率29%，環(huán)比下降15個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)。
展望下半年，中指研究院分析認(rèn)為，高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動(dòng)核心城市新房市場(chǎng)保持平穩(wěn)，但居民收入和房?jī)r(jià)預(yù)期以及市場(chǎng)整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱，重點(diǎn)城市中，二手房對(duì)新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)城市之間及項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力。
2025年樓市下半場(chǎng)，市場(chǎng)仍將在分化中前行，政策的及時(shí)雨能否精準(zhǔn)落下，房企又將如何在困境中突圍，購(gòu)房者該如何把握時(shí)機(jī)，這一系列問題都將在未來幾個(gè)月逐一揭曉答案。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
制圖 盧子雄
編輯 楊娟娟
校對(duì) 翟永軍
