近日，王健林又一次甩賣(mài)核心資產(chǎn)，將旗下48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打包出售。而曾與萬(wàn)達(dá)淵源頗深的昔日千億房企富力地產(chǎn)，也因債務(wù)壓頂、資產(chǎn)流拍而受到關(guān)注。
富力地產(chǎn)曾于2017年豪擲近190億、以6折價(jià)格接盤(pán)萬(wàn)達(dá)70余家酒店，隨后成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”，而如今深陷流動(dòng)性危機(jī)。這場(chǎng)8年前由王健林和富力地產(chǎn)掌門(mén)人李思廉主導(dǎo)的“世紀(jì)交易”，正顯現(xiàn)出嚴(yán)重的后遺癥。
面對(duì)超千億到期債務(wù)和接連流拍的酒店資產(chǎn)，富力能否在債務(wù)重組中絕處逢生？
“世紀(jì)交易”埋下隱患
5月19日，富力地產(chǎn)宣布將境外債務(wù)重組截止日期延長(zhǎng)至2025年7月31日，為債權(quán)人提供更多時(shí)間考慮重組方案。這一決定折射出這家昔日地產(chǎn)巨頭的艱難處境。
2024年底，富力地產(chǎn)計(jì)劃重組三筆未償付優(yōu)先票據(jù)，金額相當(dāng)于約45.3億美元。如若重組成功，可大幅注銷大部分未償付票據(jù)，并將期限延后。此次重組對(duì)于富力來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，酒店業(yè)務(wù)的連年虧損，成為富力地產(chǎn)流動(dòng)性的一大拖累。
2017年，富力地產(chǎn)以近190億元的價(jià)格，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下70多家酒店，收購(gòu)價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)格的6折。完成收購(gòu)后，富力地產(chǎn)的酒店資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近90家，成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。這場(chǎng)“世紀(jì)交易”的并購(gòu)，當(dāng)時(shí)的輿論都說(shuō)是富力“撿了便宜”，只是沒(méi)想到后來(lái)卻成了“包袱”。
“世紀(jì)交易”后的2018年，富力地產(chǎn)酒店?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)逾190%至超過(guò)70億元，但是年內(nèi)凈虧損4.59億元。2019年-2021年，酒店業(yè)務(wù)盈利連年虧損。酒店作為富力地產(chǎn)的重要資產(chǎn)，在債務(wù)壓力下自然成為“斷臂求生”的標(biāo)的。從2022年起，富力地產(chǎn)開(kāi)始推進(jìn)酒店資產(chǎn)變現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)行化債。
在2022年年報(bào)中，富力地產(chǎn)表示，在北京、福州、鎮(zhèn)江完成出售3間酒店，所得款項(xiàng)總額超過(guò)12.45億元。其中，當(dāng)年9月，富力地產(chǎn)擬出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，代價(jià)為5.5億元，出售預(yù)計(jì)虧損653.7萬(wàn)元；2024年，倫敦ONE項(xiàng)目以16億英鎊出售，但是平均價(jià)值較面值低46%。該項(xiàng)目也是富力地產(chǎn)在2018年從萬(wàn)達(dá)手中收購(gòu)而來(lái)，包括經(jīng)濟(jì)型住宅以及一家酒店。
雖然富力地產(chǎn)一再表示積極物色相關(guān)機(jī)會(huì)出售酒店，但從目前來(lái)看，酒店資產(chǎn)變現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)展緩慢，市場(chǎng)對(duì)其估值并不高。
今年5月13日，富力地產(chǎn)旗下的廣州富力空港假日酒店再次流拍引發(fā)關(guān)注。該酒店評(píng)估價(jià)3.96億元，起拍價(jià)為2.22億元。而在4月22日，該酒店曾以2.77億元拍賣(mài)而流拍。與第一次拍賣(mài)相比，二次拍賣(mài)降價(jià)5500萬(wàn)元，依然無(wú)人問(wèn)津。
事實(shí)上，該酒店是因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題被凍結(jié)，進(jìn)而被法院公開(kāi)拍賣(mài)。富力地產(chǎn)以廣州富力空港假日酒店為“H16富力4”“H16富力6”和“H19富力2”提供抵押增信。在進(jìn)行上述債券增信之前，已抵押給某銀行以擔(dān)保廣州富力興盛置業(yè)的借款合同。就是因?yàn)檫@筆借款合同，廣州仲裁委員會(huì)裁決富力興盛置業(yè)向該銀行償還借款本金約2.54億元，最終導(dǎo)致廣州富力空港假日酒店被公開(kāi)拍賣(mài)。
酒店數(shù)量從近90家銳減至22家
值得關(guān)注的是，2024年，富力地產(chǎn)的危機(jī)升級(jí)。曾經(jīng)近90家的酒店資產(chǎn)規(guī)模，在2024年的年報(bào)中，僅剩下22家。但這并非出售酒店導(dǎo)致的結(jié)果。原因在于2024年9月，富力地產(chǎn)其附屬公司收到擔(dān)保代理人通知，委任接管人對(duì)旗下68家酒店及一幢寫(xiě)字樓實(shí)施資產(chǎn)接管。此次接管是因?yàn)橐还P未償還的境外債務(wù)，具體金額為6.14億美元，作為債權(quán)人之一，淡馬錫旗下的基金申請(qǐng)對(duì)富力子公司清盤(pán)。這些酒店正是富力地產(chǎn)當(dāng)年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包中的核心部分。
盡管這些酒店的所有權(quán)仍屬于富力地產(chǎn)，但是卻喪失了對(duì)這些資產(chǎn)的管理控制權(quán)。這一變化也反映在2024年年報(bào)中。富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額由上年度的63.65億元減少至43.73億元。
在2024年年報(bào)中，富力地產(chǎn)表示，會(huì)繼續(xù)與貸款人溝通，以恢復(fù)未償還酒店貸款或重組貸款協(xié)議的可行性，以期將酒店反映在集團(tuán)的資產(chǎn)組合內(nèi)。
從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，富力地產(chǎn)當(dāng)前仍然面臨很大的壓力。2024年，富力地產(chǎn)擁有人應(yīng)占虧損為177.1億元，流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)約316.76億元。銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款總額為1135.49億元，其中1035.69億元將于未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期償還，但現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅為38.64億元。
而截至2024年末，富力地產(chǎn)共有263.62億元的借款無(wú)法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約。由于與持續(xù)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的多項(xiàng)指標(biāo)存在不確定因素，外聘的核數(shù)師香港立信德豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對(duì)此明確稱“無(wú)法表示意見(jiàn)”。
因?yàn)閭鶆?wù)纏身，2月份，富力地產(chǎn)相關(guān)債權(quán)人執(zhí)行股東李思廉、張力分別所持有的1億、2億股股份。其中，李思廉所持股份比例由28.97%降為26.31%。
2024年，富力地產(chǎn)幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現(xiàn)?！?025年進(jìn)一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動(dòng)資金”，富力地產(chǎn)表示，在目前市況下，實(shí)在難以預(yù)測(cè)資產(chǎn)出售的時(shí)機(jī)及最終能否取得成功，因此，將采取較務(wù)實(shí)的方式商討各項(xiàng)資產(chǎn)出售的商業(yè)條款及條件。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 柳寶慶
