4月份土拍熱度較上月進(jìn)一步走低，即便是核心城市熱度也分化顯著，這也影響前4個(gè)月整體市場行情。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-4月份，TOP100企業(yè)拿地總額2850億元，同比下降9.5%，這也是今年首次出現(xiàn)下降，房企投資繼續(xù)收縮的趨勢(shì)更為明顯。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在市場顯著筑底、呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場的動(dòng)態(tài)將集中于央國企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。
中建壹品、華潤置地和建發(fā)房產(chǎn)新增貨值位列前三
4月份房企投資規(guī)模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優(yōu)質(zhì)地塊減少的情況下，企業(yè)投資收縮。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，TOP100企業(yè)拿地總額2850億元，同比下降9.5%，這也是今年首次出現(xiàn)下降。原因在于4月份雖然部分一二線城市依舊有土地推出，但房企拿地更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致1-4月份房企拿地額同比下降。
克而瑞研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，1-4月份，百強(qiáng)房企的新增貨值、拿地總價(jià)和建面分別為6720億元、3027億元和3793萬平方米，同比分別下降19%、23%和8%，同比指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)。前4個(gè)月仍有近七成百強(qiáng)房企未拿地，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16。此外，1-4月份，銷售Top10拿地金額占百強(qiáng)比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè)，其中建發(fā)、綠城拿地銷售比超過0.5；拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江同比增長，而保利、中海等今年以來投資略有放緩。
從拿地企業(yè)來看，據(jù)中指研究院排行顯示，1-4月份，中建壹品以470億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以443億元新增貨值位列第二，繼續(xù)保持領(lǐng)先；建發(fā)房產(chǎn)新增貨值規(guī)模為397億元，躍至第三。
據(jù)悉，2月29日，中建壹品與湖北文旅聯(lián)合體以51.79億元競得深圳2024年首拍地塊，這是近年龍華區(qū)土拍中面積最大、價(jià)格也最高的地塊；1月4日，在北京2024年土地首拍中，中建壹品以22.3億元摘得豐臺(tái)羊坊村041地塊。
僅在2月份，華潤置地在北京、廣州、杭州及三亞獲得4宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)約為117.9億元。其中，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北神樹商住項(xiàng)目權(quán)益100%，對(duì)價(jià)75.38億元；廣州天河區(qū)吉山倉住宅項(xiàng)目二期地塊權(quán)益70%，對(duì)價(jià)25.52億元。
今年建發(fā)在廈門、上海、武漢、杭州等核心城市均有斬獲。4月29日，在杭州第四批供地中，建發(fā)豪擲84.95億元，拿下未來科技城地塊，成交樓面價(jià)18389元/平方米。該地塊屬于一宗“巨無霸”體量地塊，出讓面積達(dá)24.44萬平方米，規(guī)劃建筑面積約46.2萬平方米，拿下如此龐大體量的地塊，房企需要足夠?qū)嵙Α?月16日，杭州西湖區(qū)之江板塊2宗宅地均由建發(fā)房產(chǎn)下屬企業(yè)以超28億元底價(jià)競得。
而從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企仍是主力，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央國企，這與穩(wěn)健型央國企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系，比如中建壹品在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局。而民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)，其中，濱江集團(tuán)持續(xù)重倉杭州。
土地市場壓力源于房企拿地嚴(yán)謹(jǐn)
4月份，重點(diǎn)城市集中供地量明顯減少。其中，北京僅成交了一宗宅地，在4月最后一天，北京城建以底價(jià)16.03億元拿下北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊。相比之下，上海、杭州、成都等城市則出現(xiàn)集中土拍，上海、成都表現(xiàn)相對(duì)突出。因而4月份高價(jià)地多出現(xiàn)在上海、杭州等地的少數(shù)核心板塊。
從中指研究院發(fā)布的4月份全國住宅用地成交總價(jià)TOP10來看，入榜地塊中，杭州未來科技城單元YH090702-05、090702-10等地塊以總價(jià)85億元位居榜首，值得關(guān)注的是，杭州共入榜5宗地塊，總成交金額為210億元；上海共入榜3宗地塊，總成交金額為76億元。
在市場熱度方面，4月份重點(diǎn)城市之間市場熱度分化顯著。西安、南京、長沙等地土拍幾乎全部底價(jià)成交。而成都4月末成交的錦江區(qū)宅地溢價(jià)率高達(dá)48.5%，刷新成都涉宅地塊的樓面價(jià)新高。高溢價(jià)成交的土地也提振了市場信心。不過，在成都市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊受到房企熱捧的同時(shí)，底價(jià)成交、終止出讓的土地?cái)?shù)量也不少，非熱點(diǎn)區(qū)域土地市場也在繼續(xù)降溫，呈現(xiàn)兩極分化加劇的趨勢(shì)。
事實(shí)上，4月份成都、濟(jì)南、徐州、杭州等地均有多宗宅地未能成功出讓。流拍指標(biāo)的持續(xù)高位，也說明了當(dāng)前市場正面臨的艱難處境。土地市場的壓力源于企業(yè)拿地更加嚴(yán)謹(jǐn)和理性。
克而瑞研究院分析人士認(rèn)為，從企業(yè)端來看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預(yù)期仍是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。在市場顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢(shì)態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場的活躍也將集中于央國企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。
對(duì)于未來的土地市場，克而瑞研究院分析人士認(rèn)為，目前更重要的是行業(yè)整體的供求平衡。一季度以來上海、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市均明顯放緩了供地節(jié)奏，在供求關(guān)系和市場預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段較長的時(shí)間；建議各城市在供地選擇上應(yīng)當(dāng)更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前，地塊的好壞標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)越發(fā)清晰了——好地塊往往是地塊體量小且后續(xù)變現(xiàn)能力強(qiáng)的，而差地塊則是地塊成本高或未來沒有價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)的，這也在客觀上對(duì)后續(xù)的土地供應(yīng)提出了新要求。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 陳荻雁
